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Roman Facade · DeveshT

Servizi al proprietario

Tutto quello che smetti di fare quando ci dai le chiavi.

Prezzo, foto, ospiti, pulizie, imprevisti e pratiche: sono le sei cose che oggi pesano su di te. Qui trovi, una per una, chi le fa e cosa cambia per quanto incassi.

Chi fa cosa, messo nero su bianco

Roma — Palazzi degli Ambasciatori · Fred Romero

Roma — Palazzi degli Ambasciatori · Fred Romero

Lo facciamo noi

  • Pubblichiamo l’annuncio su Airbnb e teniamo il calendario aggiornato: le date che ti tieni non sono prenotabili.
  • Decidiamo la tariffa giorno per giorno. Se ci dai un minimo sotto cui non vuoi affittare, non lo scavalchiamo.
  • Gestiamo gli imprevisti riguardanti le emergenze ordinarie e straordinarie che possono avere gli ospiti durante il soggiorno.
  • Pulizie, biancheria, consumabili e piccole manutenzioni fra un soggiorno e l’altro.
  • Comunichiamo gli ospiti alla Questura entro 24 ore dall’arrivo, con le nostre credenziali: non devi registrarti a nessun portale.
  • Chiediamo noi il CIN con la tua delega scritta e lo teniamo esposto nell’annuncio: dal 2025 Airbnb toglie dalla vetrina gli alloggi che non ce l’hanno.
  • Presentiamo la dichiarazione trimestrale del contributo di soggiorno: a Roma l’incasso e il versamento li fa Airbnb, la dichiarazione no.
  • Ti mandiamo il resoconto: quanto ha incassato l’appartamento, quante notti, quali spese.
  • Ti diciamo cosa cambiare nell’arredo perché la casa si faccia scegliere, con una spesa concordata prima di cominciare.
  • Lavoriamo con architetti, imprese edili e imprese di pulizia: quello che serve alla casa lo troviamo noi.

Resta a te

  • Puoi fissare un prezzo minimo sotto cui l’appartamento resta libero: basta dircelo al sopralluogo.
  • Ti tieni le date che ti servono: basta dircelo prima, così le chiudiamo sul calendario invece di disdire una prenotazione già presa.
  • Ricevi la rendita e il resoconto, senza rincorrere nessuno.
  • Riprendi le chiavi quando vuoi, con il preavviso scritto nel contratto.

La casa resta tua. Non firmi un affitto lungo, non ci cedi niente e non perdi il diritto di usarla: ci affidi la gestione, non l’immobile.

Sei servizi, e cosa cambia per il tuo incasso

Il prezzo giusto, ogni giorno

Una notte venduta poco ti lascia qualcosa. Una notte vuota, niente.

La tariffa cambia ogni giorno in base a domanda, stagione, ponti ed eventi in città. A Roma un weekend di ottobre e uno di febbraio non valgono lo stesso: chi tiene il prezzo fisso perde da entrambi i lati. E i buchi di due o tre giorni fra due prenotazioni li vendiamo anche sotto la tariffa piena, perché un calendario aperto e una casa che si prenota sono due delle cose che tengono l'annuncio davanti agli occhi di chi cerca.

Cosa facciamo

  • Guardiamo ogni giorno domanda, ponti ed eventi in città e spostiamo la tariffa di conseguenza.
  • Se ci dai un prezzo minimo sotto cui non vuoi affittare, lo teniamo fermo: sotto quella cifra l'appartamento resta libero.
  • I giorni isolati fra due prenotazioni li vendiamo anche a meno, invece di lasciarli vuoti: se un minimo l'hai fissato, mai sotto quello.
  • Chiudiamo in anticipo le date che vuoi tenerti, così nessuno te le prenota.

«E se abbassate il prezzo pur di riempire?»

Se al sopralluogo ci dai una cifra sotto cui non vuoi affittare, quella non la tocchiamo: nemmeno per non lasciare la notte vuota. Sopra quella soglia sì, preferiamo chiudere un buco di due giorni a tariffa bassa che lasciarlo lì. E se un minimo non lo fissi, resta il motivo per cui non ci conviene svendere: guadagniamo sulla stessa cifra su cui guadagni tu.

Foto che fanno prenotare

Un annuncio fotografato bene si prenota prima e si paga di più.

Prima di pubblicare mandiamo un fotografo. È la spesa che rientra più in fretta: sui portali si sceglie con gli occhi, e la prima immagine decide se l'ospite si ferma o scorre.

Cosa facciamo

  • Mandiamo un fotografo prima della pubblicazione.
  • Prepariamo l'appartamento per lo scatto e ti diciamo cosa togliere e cosa aggiungere.
  • Rifacciamo le foto quando cambia l'arredo, senza rimetterci mano tu.

«Devo rifare l'arredamento?»

Quasi mai da zero. Ma l'arredo che serve a chi ci vive non è quello che fa scegliere una casa fra mille annunci: contano i posti letto veri, la luce, un tavolo dove si può lavorare e materiali che reggono un ricambio continuo. Al sopralluogo ti diciamo le poche cose che spostano il prezzo a notte e quanto costano: la spesa si decide prima di cominciare, non a lavori iniziati. Se non conviene, te lo diciamo.

Gli ospiti li teniamo noi, dal primo messaggio all'ultimo giorno

Nessuna domanda di un ospite arriva sul tuo telefono. Nemmeno alle due di notte.

Rispondiamo noi prima della prenotazione, diamo le istruzioni per entrare e restiamo reperibili per tutto il soggiorno. Le regole di casa tua stanno scritte nell'annuncio, non affidate alla buona volontà di chi arriva.

Cosa facciamo

  • Rispondiamo noi ai messaggi, prima e durante il soggiorno, a qualsiasi ora.
  • Diamo le istruzioni per entrare e per uscire: nessuno resta sotto il portone ad aspettare.
  • Le regole di casa tua le scriviamo nell'annuncio e le ricordiamo prima dell'arrivo.

«Se nessuno li vede in faccia, chi entra in casa mia?»

Chi prenota lo fa con un account a cui restano attaccate le recensioni che si è guadagnato, e che resta collegato alla prenotazione anche dopo essere uscito. Il resto lo fanno le regole scritte e la casa ricontrollata a ogni cambio: se qualcosa non torna si vede lo stesso giorno, e c'è a chi chiederne conto.

Pulizie e biancheria fra un ospite e l'altro

È la voce che pesa di più sulle recensioni. E le recensioni decidono quanto puoi chiedere.

Ogni cambio comprende pulizia completa, biancheria fresca e un controllo dello stato dell'appartamento. Se qualcosa si è rotto lo sappiamo subito, non a fine stagione.

Cosa facciamo

  • Pulizia completa e biancheria fresca a ogni cambio di ospite.
  • Riforniamo i consumabili di casa senza che tu debba pensarci.
  • Controlliamo l'appartamento stanza per stanza e fotografiamo quello che non va.

«Chi mi garantisce che siano fatte bene?»

Le recensioni, prima di noi: sulla pulizia gli ospiti sono spietati e il punteggio si vede subito. Se qualcosa non va lo sai lo stesso giorno, con la foto.

Se succede qualcosa, rispondiamo noi

La paura vera non è il guadagno: è tornare e trovare casa rovinata.

Il programma di Airbnb si chiama AirCover: una protezione fino a 3 milioni di dollari sui danni causati dagli ospiti, e un'assicurazione di responsabilità civile fino a 1 milione di dollari per chi si fa male dentro casa tua. Nessuna delle due è automatica: la richiesta va aperta con le prove, subito dopo il check-out. Per questo l'appartamento lo guardiamo a ogni cambio, non a fine stagione.

Cosa facciamo

  • Controlliamo l'appartamento a ogni cambio e fotografiamo quello che non torna.
  • Se un ospite rompe qualcosa apriamo noi la richiesta ad Airbnb, entro i giorni che il programma concede: 14 dal check-out.
  • Idraulico, elettricista e fabbro li chiamiamo noi: tu li vedi nel resoconto del mese.

«E se poi Airbnb non rimborsa?»

Può succedere: la protezione danni di Airbnb non è una polizza assicurativa, decide Airbnb e l'usura normale non è coperta. Quello che dipende da noi lo garantiamo: foto a ogni cambio e richiesta aperta nei termini. Una richiesta senza prove non la accetta nessuno, ed è lì che si perdono i soldi.

Le pratiche degli ospiti le facciamo noi

Ogni persona che dorme in casa tua va comunicata alla Questura entro 24 ore. Sei, se si ferma una notte sola.

Non è una formalità che si recupera il giorno dopo, ed è l'unico adempimento che nessun portale fa al posto di chi gestisce. A Roma lo facciamo noi, con credenziali di Alloggiati Web nostre e non tue. Il documento lo chiediamo prima dell'arrivo e il codice per entrare parte solo dopo averlo ricevuto: è anche il motivo per cui sappiamo chi entra in casa tua. Fuori Roma uffici, portali e scadenze cambiano da Regione a Regione, e quello che leggi qui vale per il Lazio.

Cosa facciamo

  • Comunichiamo le generalità di ogni ospite alla Questura entro 24 ore dall'arrivo, 6 se il soggiorno è di una notte sola.
  • Il documento lo chiediamo prima: il codice per entrare lo mandiamo dopo averlo ricevuto, non prima.
  • Richiediamo noi il CIN in Banca Dati Strutture Ricettive, con la tua delega scritta, e controlliamo che resti esposto nell'annuncio.
  • Presentiamo la dichiarazione trimestrale del contributo di soggiorno: a Roma l'incasso e il versamento li fa Airbnb, la dichiarazione no.
  • Quello che leggi qui è quello che facciamo a Roma: fuori dal Lazio gli uffici e le regole sono altri.

«Perché dovrei firmarvi una delega?»

Serve solo a chiedere il CIN al posto tuo: senza una delega scritta caricata in Banca Dati quel codice te lo devi richiedere da solo, ed è l'unica cosa che tiene fermo l'annuncio. Il CIN resta del tuo immobile, non nostro: se un giorno ci saluti, il codice rimane lì. Una cosa che questa voce non è: consulenza fiscale. Su cedolare secca e dichiarazione dei redditi il tuo commercialista serve ancora. Se non ce l'hai, ti presentiamo il nostro: lavora sugli affitti brevi, lo paghi tu e il rapporto è tuo con lui.

Quanto ci prendiamo

Una percentuale su quello che incassa l'appartamento, al lordo. Quanto, lo concordiamo al sopralluogo: dipende dalla casa e dal lavoro che serve.

Foto, annunci e gestione degli ospiti sono già compresi: non arrivano fatture a parte per le singole voci.

Cosa dice la legge, senza girarci intorno

È la parte che spaventa, e quella su cui si legge il maggior numero di promesse vaghe. Questo è il quadro; quello che riguarda te dipende da quanti immobili affitti.

Lo seguiamo noi«Rischio una multa, o che mi tolgano l’annuncio?»

  • 1 gen 2025

    Il CIN è obbligatorio

    Ogni immobile in locazione breve o turistica deve avere il Codice Identificativo Nazionale, richiesto tramite la Banca Dati Strutture Ricettive del Ministero del Turismo, e deve esporlo negli annunci. Airbnb ha annunciato che dal 2025 toglie dalla vetrina gli alloggi che non lo espongono: senza CIN il problema non è la multa, è che l’annuncio sparisce. La richiesta è gratuita e con la tua delega scritta la facciamo noi in Banca Dati, poi controlliamo che il codice resti esposto.

  • 1 ogni 200 m²

    Rilevatori ed estintore, anche se affitti una casa sola

    Le case affittate per brevi periodi devono avere rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio funzionanti ed estintori portatili a norma — almeno uno ogni200 metri quadri e comunque uno per piano. Lo chiede il D.L. 145/2023, e vale anche per chi non è un’impresa. È la regola meno conosciuta di tutte: al sopralluogo guardiamo cosa c’è e ti diciamo cosa manca.

Lo fa già Airbnb«Devo raccogliere io la tassa di soggiorno?»

  • 1 lug 2020

    Il contributo di soggiorno lo incassa la piattaforma

    A Roma, per le prenotazioni Airbnb fatte da quel giorno, il contributo di soggiorno lo paga l’ospite dentro la prenotazione e lo versa Airbnb al Comune: non lo raccogli tu al check-in e non lo anticipi. Nel resoconto mensile vedi quanto è stato incassato per casa tua.

  • DAC7

    Il fisco vede già quanto incassi

    Sui compensi degli host non professionali Airbnb trattiene una ritenuta del 21% e la versa per conto tuo: glielo impone l’art. 4, comma 5-bis del D.L.50/2017. Con le regole DAC7 comunica poi all’Agenzia delle Entrate quanto ha guadagnato ognuno. Se quella trattenuta sia l’imposta finale o solo un acconto dipende dal regime che scegli, ed è una domanda per il tuo commercialista. I numeri, comunque, sono già lì: non c’è niente da ricostruire a mano.

Da chiedere al tuo commercialista«Quante tasse pago, e quando mi serve la partita IVA?»

  • 21% · 26%

    Cedolare secca, fino a due appartamenti

    Dal 2026 la cedolare secca sugli affitti brevi vale se destini alla locazione breve non più di due appartamenti nel periodo d’imposta: 21% su quello che scegli tu,26% sul secondo. Fino al2025 gli appartamenti potevano essere quattro.

  • 3+

    Dal terzo immobile cambia inquadramento

    Oltre due appartamenti destinati alla locazione breve l’attività si presume imprenditoriale, e un’attività d’impresa richiede la partita IVA. Se sei in questa situazione parlane con il tuo commercialista prima di firmare qualsiasi cosa, con noi o con altri.

Informazioni aggiornate a settembre 2026. Non costituiscono consulenza fiscale.

Prima di decidere, guarda i numeri del tuo appartamento.

La stima si vede subito, senza lasciare l’email: zona, tipologia e un paio di dettagli. Se poi vuoi un numero sulla tua casa e non sulla tua zona, veniamo a vederla — il sopralluogo lo offriamo noi.

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